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盛景网联培训集团彭志强

 
 
 

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盛景网联培训集团董事长兼首席执行官,盛景商业研究院院长,中国管理培训界“商业模式+资本运营”实战培训第一人,盛景商业研究院商业模式研究中心联席主任,知名上市公司清华紫光原副总裁,全程共同负责清华紫光股票上市工作,精通资本经营战略与商业模式创新!常年担任清华大学、北京大学MBA班企业家客座教授。

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房价问题快成为“哥德巴赫猜想”了  

2006-07-14 13:20:56|  分类: 社会思考 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   房地产如今已是国民支柱产业了,也是各地方政府业绩核心,有房者希望保值增值,没房者希望便宜有增值空间,炒房者和房地产商希望疯涨,一涨价很多老百姓确实一时买不起房了。多方利益博弈,使得房价问题日益复杂而且看起来似乎无解,甚至更加恶化,眼看就要成为“哥德巴赫猜想”了。
   房价是涨是跌,是买房还是租房的讨论甚为热闹,但基本只是停留在“意淫”(空想)阶段,因为很多信息/数据根本就是封闭的、混乱的、甚至是矛盾的,在这样的基础上讨论房价问题没有任何意义,反而制造了恐慌抢购的市场情绪,这反而迎合了房产商们的险恶用心。信息不公开、不准确、不及时,甚至是造谣惑众,这是古时候奸商们“囤积居奇发国难财”的惯用伎俩,今天他们依然肤浅地使用这样的招数,但奇怪地是居然还有效,真是让人不由得怀疑地方政府心底里是支持房价上涨的,只是嘴上不这么说。
   地方政府其实就是各地房地产业的总飘把子,所有楼盘的项目成本、售价、售出率等一目了然,完全可以有效调控。目前的状况,只能说明地方政府执行不力了,对中央政府和央行指令阳奉阴违。从房产商拿什么特殊利益没有证据就不说了,但地方政府也有涨价的内在冲动因为这样可以获得更多的地价收益(如何切断这种内在冲动需要相关专家们深入研究可行性,此刀一出,也许房价问题能迎刃而解),更可以所谓拉动地方经济短期内迅速发展。有心杀贼,但执政能力不济的也不在少数。
   其实,房价问题就是一个供需问题。既然是解决供需问题,首先就是信息/数据的全面/细致公开,接着就是按照公开数据扩大供应,再减少需求,同时确保中低收入百姓住房。房价问题不说简单,也不至于说无解,地方政府诈呼的多,光抱怨难度多大,其实真正做的有效工作太少,地方政府的衙门作风遇上了房产商们的暴利冲动,自是惨败下阵来。
   不要再只公布那里那里均价又涨了,因为均价涨了其实得不出也不应得出任何结论,由此得出的结论都是危险的,甚至是欺骗性的。简单地喊涨,只会增加抢购心理,人们只会买涨不买跌,所以,目前简单粗暴的做法,真是不清楚地方政府是想控制房价还是暗地里使劲让房价涨。
   一定要公布细节,魔鬼隐藏在细节之中!每周每天,每个城市的各城区/各类型/各楼盘都应通过地方政府官方网站公开实际交易价、已售出率、空置率、已入住率等,这样不仅可以拆穿房产商“制造虚火煽动抢购”的西洋镜,也可以有效分析出来房价的真实状况。如果能公布“住人率”就更好了,这可以直接打击炒房者。现在均价上涨,到底是因为高档房价格上涨/销售数量放大导致的上涨,还是因为低档房屋价格上扬等,不同的原因得出的结论是不一样的,这是我们准确判断市场走势的前提。甚至均价计算的方法都会严重干扰人们对房价趋势的正确判断,否则就会被蒙蔽。我们的媒体不把细节一追到底,都是惊呼房价又涨了,这点无疑是极为幼稚的,客观上就更是助纣为虐了,一起在哄抬物价!
   供应问题,公开被捂着的新房信息,公开在建项目,公开楼盘已销售数量与审批数量之间的差额,这些都可以使得供应端更清晰。一个楼盘所剩无几和不少空置,这对购房者的判断完全不一样,而现在购房者信息严重不对称,彻底被蒙蔽,甚至是被欺骗,这严重了影响消费者权益。不是说产品质量有问题才是侵害消费者权益,如今的房产商做法也严重损害了消费者的知情权,甚至属于欺诈违法行为。通常讲,房价上涨同时伴随着低空置率,才是真正的需求强盛,否则房价上涨可能只是假象或者是虚火,因此一定要细化分析其深层次原因。同时,有效推进大量的二手房上市销售也是增加供应的应有之举,便利性、配套措施、优惠政策等都是扩大二手房供应的必做工作,但地方政府为此做的太少了。
   需求问题方面,我们一定要搞清楚到底谁买走了那么多房?如果是老外,如果是炒房者,都自有解决办法。(顺带说,汇率升值可能导致外资大量进入中国,投资房产自是很好的选择,外资多了就容易拉高房价,这可能是对中央政府和央行的重大考验)。如果是政府官员及其家属,如远超过其合理收入,则应进行调查,现在贪官们几套房是常事了,房价对贪款没有什么约束力。如果是百姓们自住则是正常之列。搞清楚买房者的主体后,才能有效控制需求,控制外资进入,打击炒房者,严办贪官贪款买房,才能真正保护百姓自住房的合理需求。
   高档房只要你的资金来源是合法的,那么房价的控制相对只是一个宏观经济调控问题。而经济适用房的充足供应量、有效到达等,则是事关百姓民生的大事,这时候不能全部推给市场,如果把这些问题推给市场解决,只能说叫推卸责任了。现阶段,各地地方政府简单粗暴(或者叫马虎了事)地分析了几个大数,就跳将起来炒做房价又涨了,甚至还有某些官员说我们还有上涨空间,其所作所为实在体现不出来他们准备真正解决房价问题!中央政府希望建设和谐社会的大方向完全正确,必须从责令地方政府解决“居者有其屋”开始!
 
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